L.220/2012,
riforma delle norme del codice civile sul Condominio
Del Condominio (dall'art.1117 al 1139
del c.c.)
Art. 1117.
-- (Parti comuni dell'edificio).-
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle
singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento
periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso
comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i
pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni
di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per
i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la
lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche
strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di
qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le
cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di
distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il
riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva
e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da
satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai
locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di
impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative
di settore in materia di reti pubbliche.
ART.
1117-bis. - (Ambito di applicabilità).
Le disposizioni del presente capo si applicano, in
quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici
ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai
sensi dell'articolo 1117.
ART.
1117-ter. - (Modificazioni delle destinazioni d'uso e sostituzioni delle parti
comuni). -
Per soddisfare esigenze di interesse condominiale,
l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei
partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può
modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.
La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per
non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli
spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o
equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima
della data di convocazione.
La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità,
deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova
destinazione d'uso.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione
espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso
che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o
che ne alterano il decoro architettonico.
ART. 1117-quater.
- (Tutela delle destinazioni d'uso).
In caso di attività che incidono negativamente e in
modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore
o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono
chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche
mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di
tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo
1136>>.
ART. 1118. - (Diritti dei partecipanti
sulle parti comuni). -
Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni,
salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore
dell'unità immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle
parti comuni.
Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di
contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche
modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto
disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto
centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non
derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri
condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento
delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua
conservazione e messa a norma
Art.1119 - Indivisibilità -
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a
divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso
della cosa a ciascun condomino e con il consenso
di tutti i partecipanti al condominio.
Art.1120 - Innovazioni -
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto
comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al
miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
I condomini, con la
maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le
innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi
volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi
previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del
consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a
servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di
energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari
o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a
titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o
di altra idonea superficie comune;
3) l'installazione di
impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a
qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e
i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad
esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la
destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso
secondo il loro diritto.
L'amministratore è tenuto a
convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo
condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente
comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e
delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza,
l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire
le necessarie integrazioni
Art.1121 - Innovazioni gravose o voluttuarie -
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa
o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e
all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti
suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne
vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile,
l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha
deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro
eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai
vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di
manutenzione dell'opera.
ART. 1122. -
(Opere su parti di proprietà o uso individuale). -
Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle
parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in
proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può
eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino
pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico
dell'edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all'
Amministratore che ne riferisce all'assemblea.
Art.
1122-bis. -- (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di
produzione di energia da fonti rinnovabili). -
Le installazioni di impianti non centralizzati per la
ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso
informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al
punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il
minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà
individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio,
salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.
è consentita l'installazione di impianti per la
produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole
unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie
comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle
parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il
contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui
al quinto comma dell'articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione
o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro
architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di
cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire
l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le
diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in
atto.
L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì
subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea
garanzia per i danni eventuali.
L'accesso alle unità immobiliari di proprietà
individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per
l'esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti
destinati alle singole unità abitative.
Art.
1122-ter. -- (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni). -
Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle
parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza
su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo
comma dell'articolo 1136.
Art.1123 - Ripartizione delle spese -
Le spese necessarie per la conservazione e per il
godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi
nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono
sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di
ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini
in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno
può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici
solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato,
le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini
che ne trae utilità.
Articolo
1124 (
Manutenzione e sostituzione delle scale e
degli ascensori)
Le scale e gli
ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità
immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in
ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale
all'altezza di ciascun piano dal suolo;
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è
ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi
morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di
proprietà comune.
Art.1125 -
Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai -
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei
soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai
proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del
proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del
proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del
soffitto.
Art.1126 -
Lastrici solari di uso esclusivo -
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di
essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono
tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni
del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini
dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in
proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Art.1127 -
Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio -
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può
elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo.
La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La
sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la
consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla
sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio
ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli
altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con
la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da
edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre
tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini
avevano il diritto di usare.
Art.1128 -
Perimento totale o parziale dell'edificio -
Se l'edificio perisce interamente o per una parte che
rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere
la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente
convenuto.
Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea
dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio,
e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti
stesse.
L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa
alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste.
Il condomino che non intende partecipare alla
ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi
diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne
sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto
dei condomini.
Art.1129 -Nomina e revoca dell'amministratore-
Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea
non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità
giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore
dimissionario.
Contestualmente all'accettazione della nomina e ad
ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici
e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede
legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri
6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato,
previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e
ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
L'assemblea può subordinare la nomina
dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale
di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti
nell'esercizio del mandato.
L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i
massimali della polizza se nel periodo del suo
incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari.
Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e
deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori.
Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una
polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale
per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una
dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le
condizioni previste dal periodo precedente per lo
specifico condominio.
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso
comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità,
del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore.
In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso
al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa
l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona
che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.
L'amministratore è obbligato a far transitare le somme
ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi
titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente,
postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite
dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a
proprie spese, della rendicontazione periodica.
Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è
tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al
condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di
evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Salvo che sia stato espressamente dispensato
dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa
delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio
nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63,
primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice.
L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si
intende rinnovato per eguale durata.
L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni
delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
La revoca dell'amministratore può essere deliberata in
ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure
con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere
disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso
previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della
gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse
gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero
3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche
singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare
la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata
revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità
giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese
legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta
può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per
l'approvazione del rendiconto condominiale, il
ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la
revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti
dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e
amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di
cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalità che possono generare
possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio
personale dell'amministratore o di altri condomini;
5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto,
alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela
dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per
la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare
diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo
1130, numeri 6), 7) e 9);
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei
dati di cui al secondo comma del presente articolo.
In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria,
l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.
L'amministratore, all'atto dell'accettazione della
nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità
della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività
svolta.
Per quanto non disciplinato dal presente articolo si
applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del
libro IV.
Il presente articolo si applica anche agli edifici di
alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti
pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle
regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti
pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità
sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica>>.
Art.1130-Attribuzioni
dell'amministratore
L'amministratore, oltre a quanto previsto
dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea,
convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui
all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione
dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior
godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese
occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per
l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti
comuni dell'edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe
condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di
diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice
fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità
immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni
variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta
entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o
incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le
informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta
giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le
informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle
assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro
di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate:
le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le
brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo
stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel
registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine
cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del
condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale.
Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta
giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in
uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria
gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato
tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta
attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle
eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della
gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta
giorni>>.
Art.
1130-bis. -- (Rendiconto condominiale).
Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata
e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del
condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere
espressi in modo da consentire l'immediata verifica.
Si compone di un registro di contabilità, di un
riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione
con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità
specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità
del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la
nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i
condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di
diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione
dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie
spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per
dieci anni dalla data della relativa registrazione. L'assemblea può anche
nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da
almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il
consiglio ha funzioni consultive e di controllo>>.
Art.1131 - Rappresentanza -
Nei limiti delle attribuzioni stabilite
dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di
condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei
partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i
terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione
concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i
provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso
oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un
contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto
a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie quest'obbligo può
essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.
Art.1132 -
Dissenso dei condomini rispetto alle liti -
Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di
promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente,
con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità
in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve
essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto
notizia della deliberazione.
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per
ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Se l'esito della lite è stato favorevole al
condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a
concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla
parte soccombente.
Art.1133 -
Provvedimenti presi dall'amministratore -
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito
dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti
dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del
ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'articolo
1137.
ART. 1134. -
(Gestione di iniziativa individuale).
Il condomino che ha assunto
la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o
dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa
urgente.
Art.1135 - Attribuzioni dell'assemblea dei
condomini-
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti,
l'assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale
sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese
occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale
dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle
innovazioni, costituendo obbligatoriamente
un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori
L'amministratore non può ordinare lavori di
manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo
caso deve riferirne nella prima assemblea.
L'assemblea può autorizzare l'amministratore a
partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali
promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche
mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di
demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il
recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza
e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.
Art.1136 - Costituzione dell'assemblea e validità
delle deliberazioni -
L'assemblea in prima convocazione è regolarmente
costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi
del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al
condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero
di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del
valore dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non può
deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione
delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non
oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di
tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero
edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida
se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che
rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca
dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che
esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni
che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di
notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120,
secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre
approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.
Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo
comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate
dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli
intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che
tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.
Delle riunioni dell'assemblea si redige processo
verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore>>.
Art.1137 - Impugnazione delle deliberazioni
dell'assemblea -
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli
articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al
regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può
adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio
di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti
o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione
della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità
giudiziaria.
L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima
dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la
proposizione dell'impugnazione della deliberazione.
Per quanto non espressamente previsto, la sospensione
è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I,
con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura
civile>>.
Art.1138 - Regolamento di condominio -
Quando in un edificio il numero dei condomini è
superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le
norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i
diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la
tutela del decoro dell'edificio e quelle relative alla amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la
formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello
esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea
con la maggioranza stabilita dal secondo comma
dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7)
dell'articolo 1130. Esso può essere Impugnato
a norma dell'articolo 1107.
<
Le norme del regolamento non possono in alcun modo
menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto
e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli
articoli 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
Art.1139 - Rinvio alle norme sulla comunione -Per quanto non è
espressamente previsto da questo Capo si osservano le norme sulla comunione in
generale.
Delle
Disposizioni di Attuazione del Codice Civile (disp.att.c.c.)
Art. 61 disp.att.c.c.
Qualora un edificio o un gruppo di edifici
appartenenti per piani o porzione di piano a proprietari diversi si possa
dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il
Condominio puo' essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono
costituirsi in Condominio separato.
Lo scioglimento e' deliberato dall'assemblea con la
maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o e'
disposto dall'autorita' giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei
comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la
separazione.
Art. 62 disp.att.c.c.
La disposizione del primo comma dell'articolo
precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti
alcune delle cose indicate dall' art. 1117 del codice.
Qualora la divisione non possa attuarsi senza
modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa
dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del Condominio
deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto
comma dell'art. 1136 del codice stesso.
Art.
63 disp.att.c.c.
Per la riscossione dei contributi in base allo stato
di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di
autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente
esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non
ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli
obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri
condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si
sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino
moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato
solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso
e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato
solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in
cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il
trasferimento del diritto>>.
Art. 64 disp.att.c.c.
Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati
dall'undicesimo comma dell'articolo 1129 e dal quarto comma dell'articolo 1131
del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato,
sentito l'amministratore in
contraddittorio con il ricorrente.
Contro il provvedimento del tribunale può essere
proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione>>.
Art. 65 disp.att.c.c.
Quando per qualsiasi causa manca il legale
rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro
i partecipanti a un condominio puo' richiedere la nomina di un curatore
speciale ai sensi dell' art. 80 del codice di procedura civile.
II curatore speciale deve senza indugio convocare
I'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite.
Art. 66 disp.att.c.c.
L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria
per deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, puo' essere convocata in
via straordinaria dall' amministratore quando questi lo ritiene necessario o
quando ne e' fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto
del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i
detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto
straordinaria puo' essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L'avviso di convocazione, contenente specifica
indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni
prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta
raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e
deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di
omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la
deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice
su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi
nel medesimo giorno solare della prima.
L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni
consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini
brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono
indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi>>.
ART. 67. disp.att.c.c.
Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a
mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di
venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del
valore proporzionale.
Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà
indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante
nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma
dell'articolo 1106 del codice.
Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice,
quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio
deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del
codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle
parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza,
ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il
rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii
interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità
giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei
rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo
termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al
condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a
tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza
si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato
e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine
del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei
condominii. L'amministratore riferisce in assemblea.
All'amministratore non possono essere conferite
deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.
L'usufruttuario di un piano o porzione di piano
dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono
all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi
comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta
ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del
diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere
ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di
convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo
proprietario.
Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono
solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione
condominiale>>.
Art. 68 disp.att.c.c.
Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo
1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del
codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in
millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non
si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di
manutenzione di ciascuna unità immobiliare>>.
Art. 69 disp.att.c.c.
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari
espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere
rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati
o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza
prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte
dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o
di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un
quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali
espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai
sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il
condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza
indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a
quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali
danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per
la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese
redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali>>.
Art. 70 disp.att.c.c.
Per le infrazioni al regolamento di condominio può
essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro
200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di
cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie>>.
Art. 71
disp.att.c.c.
Il registro indicato dal quarto
comma dell' art. 1129 e del terzo comma dell'art. 1138 del codice e' tenuto
presso I' associazione professionale (1) dei proprietari di fabbricati.
(1) eliminata con il D.L.lg. 23/11/1944, n. 369
ART<
Possono svolgere l'incarico di
amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei
diritti civili;
b) che non sono stati condannati
per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della
giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo
per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel
minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a
misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la
riabilitazione;
d) che non sono interdetti o
inabilitati;
e) il cui nome non risulta
annotato nell'elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma
di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso
di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia
di amministrazione condominiale.
I requisiti di cui alle lettere f)
e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato
tra i condomini dello stabile.
Possono svolgere l'incarico di
amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del
codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci
illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati
di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la
società presta i servizi.
La perdita dei requisiti di cui
alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione
dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza
formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
A quanti hanno svolto attività di
amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni
precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è
consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei
requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di
formazione periodica.
Art. 71-ter disp.att.c.c.
Su richiesta dell'assemblea, che
delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del
codice, l'amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio
che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato
digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per
l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei
condomini.
Art. 71-quater disp.att.c.c.
Per controversie in materia di
condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo
2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata
applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice
e degli articoli da
La domanda di mediazione deve
essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione
ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
Al procedimento è legittimato a
partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la
maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice.
Se i termini di comparizione
davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo
comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della
prima comparizione.
La proposta di mediazione deve
essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136,
secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la
proposta si deve intendere non accettata.
Il mediatore fissa il termine per
la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4
marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di
munirsi della delibera assembleare>>.
Altre norme del c.c. e leggi in tema condominiale
Art. 2643.
Atti soggetti a trascrizione. (codice
civile)
Si devono
rendere pubblici col mezzo della trascrizione:
1) i
contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;
2) i
contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto
su beni immobili, il diritto di superficie i diritti del concedente e
dell'enfiteuta;
3) i
contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei numeri
precedenti;
4) i
contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso
sopra beni immobili, il diritto di abitazione;
5) gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti menzionati nei numeri precedenti;
6) i provvedimenti
con i quali nell'esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni
immobili o altri diritti reali immobiliari, eccettuato il caso di vendita
seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del
terzo acquirente;
7) gli atti e
le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico;
8) i
contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni;
9) gli atti e
le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non
ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni;
10) i
contratti di società e di associazione con i quali si conferisce il godimento
di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari, quando la durata della
società o dell'associazione eccede i nove anni o è indeterminata;
11) gli atti di costituzione dei consorzi che hanno l'effetto indicato dal
numero precedente;
12) i
contratti di anticresi;
13) le
transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti menzionati nei
numeri precedenti;
14) le
sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di
uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti.
Art. 2644.
Effetti della trascrizione. (codice
civile)
Gli atti
enunciati nell'articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque
titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o
iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi.
Eseguita la
trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna
trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque
l'acquisto risalga a data anteriore.
Art. 2659. Nota di trascrizione.
Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve
presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del
titolo, una nota in doppio originale, nella quale devono essere indicati:
1) il cognome ed il nome, il luogo e data di nascita e
il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle
stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel
titolo o da certificato dell'ufficiale di stato civile; la denominazione o la
ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone
giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro
quinto e delle associazioni non riconosciute, con l'indicazione, per queste
ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le
rappresentano secondo l'atto costitutivo. Per i condominii devono essere indicati l'eventuale denominazione,
l'ubicazione e il codice fiscale;
2) il titolo di cui si chiede la trascrizione e la
data del medesimo;
3) il cognome e il nome del pubblico ufficiale che ha
ricevuto l'atto o autenticato le firme o l'autorità giudiziaria che ha
pronunziato la sentenza;
4) la natura e la situazione dei beni a cui si
riferisce il titolo, con le indicazioni richieste dall'articolo 2826, nonché,
nel caso previsto dall'articolo 2645-bis, comma 4, la superficie e la quota
espressa in millesimi di cui a quest'ultima disposizione.
Se l'acquisto, la rinunzia o la modificazione del
diritto sono sottoposti a termine o a condizione, se ne deve fare menzione
nella nota di trascrizione. Tale menzione non è necessaria se, al momento in
cui l'atto si trascrive, la condizione sospensiva si è verificata o la
condizione risolutiva è mancata ovvero il termine iniziale è scaduto.
Art. 155-bis. d.a. c.c.
L'assemblea, ai fini
dell'adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all'articolo 1122-bis,
primo comma, del codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del
predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui
all'articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del codice.
Art.
1. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni
da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere
architettoniche di cui all'art. 27, primo comma, della legge 30-3-1971, n. 118, ed
all'art. 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27-4-1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e
l'installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei
ciechi all'interno degli edifici privati, sono approvate dall'assemblea del
condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dal
secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile.
2. Nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere,
o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le
deliberazioni di cui al comma 1, i portatori di handicap ovvero chi ne esercita
la tutela o la potestà di cui al titolo IX del libro primo del codice civile,
possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e
facilmente rimovibili e possono anche modificare l'ampiezza delle porte
d'accesso, al fine di rendere più agevole l'accesso gli edifici, agli ascensori
e alle rampe dei garages.
3. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120,
secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile.
Art.
(Progettazione,
messa in opera ed esercizio di edifici e di impianti)
1.
Ai nuovi impianti, lavori, opere, modifiche, installazioni, relativi alle fonti
rinnovabili di energia, alla conservazione, al risparmio e all'uso razionale
dell'energia, si applicano le disposizioni di cui all'art. 9, della legge 28
gennaio 1977, n.10, nel rispetto delle norme urbanistiche, di tutela
artistico-storica e ambientale. Gli interventi di utilizzo delle fonti di
energia di cui all'articolo
2.
Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del
consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui
all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione
energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le
pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza
<
3.
Gli edifici pubblici e privati, qualunque ne sia la destinazione d'uso, e gli
impianti non di processo ad essi associati devono essere progettati e messi in
opera in modo tale da contenere al massimo, in relazione al progresso della
tecnica, i consumi di energia termica ed elettrica.
4. Ai fini di cui al comma 3 e secondo quanto previsto dal comma 1
dell'articolo 4, sono regolate, con riguardo ai momenti della progettazione,
della messa in opera e dell'esercizio, le caratteristiche energetiche degli
edifici e degli impianti non di processo ad essi associati, nonche' dei
componenti degli edifici e degli impianti.
5.
Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di
contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di
riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di
condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo
1120 del codice civile .
6. Gli impianti di riscaldamento al servizio di edifici di nuova costruzione,
la cui concessione edilizia sia rilasciata dopo la data di entrata in vigore
della presente legge, devono essere progettati e realizzati in modo tale da
consentire l'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del
calore per ogni singola unita' immobiliare.
7. Negli edifici di proprieta' pubblica o adibiti ad uso pubblico e' fatto
obbligo di soddisfare il fabbisogno energetico degli stessi favorendo il
ricorso a fonti rinnovabili di energia o assimilate salvo impedimenti di natura
tecnica od economica.
8. La progettazione di nuovi edifici pubblici deve prevedere la realizzazione
di ogni impianto, opera ed installazione utili alla conservazione, al risparmio
e all'uso razionale dell'energia.
Articolo 2-bis, comma 13, del decreto-legge 23 gennaio
2001, n. 5, convertito, con modificazioni, dalla legge 20 marzo 2001, n. 66.
13. Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione
delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di
installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi
dell'articolo 1120, primo comma, del codice civile. Per l'approvazione delle
relative deliberazioni si applica l'articolo 1120, secondo comma, dello stesso
codice. Le disposizioni di cui ai precedenti periodi non costituiscono titolo
per il riconoscimento di benefici fiscali.
Art. 30 L.
11/12/2012, n. 220, pubblicato in G.U. 17.12.2012.
1. I contributi per le spese di manutenzione ordinaria
e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi
dell'articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive
modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma,
delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni
transitorie, come sostituito dall'articolo 18 della presente legge, durante le
procedure concorsuali.
L'articolo30definisce i contributi per le spese di
manutenzione ordinaria e
straordinaria nonché per le innovazioni come crediti
prededucibili in caso di procedura concorsuale. Data le specifica
qualificazione deriva che, in caso di fallimento del condòmino edi conseguente
liquidazione dell'attivo, per tali specifici crediti si avrà diritto di essere
soddisfatti prima degli altri creditori.
L'articolo 111 della legge fallimentare (Rd267 del
1942) individua infatti l'ordine di distribuzione delle somme ricavate dalla
liquidazione, stabilendo che per primi debbano essere soddisfatti i creditori
aventi diritto alla pre-deduzione. Sono prededucibili i crediti così
qualificati da una specifica disposizione di legge e quelli sorti in occasione
o in funzione del fallimento o di una precedente procedura concorsuale. Solo
successivamente potranno
essere soddisfatti i creditori privilegiati e di
creditori chirografari.
Art. 23
(Foro per le cause tra soci e tra condomini)
Per le cause tra soci e' competente il giudice del
luogo dove ha sede la società; per le cause tra condomini, ovvero tra condomini
e condominio, il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior
parte di essi. Tale norma si applica anche dopo lo scioglimento della societa'
o del condominio, purche' la domanda sia proposta entro un biennio dalla
divisione.